相続された土地の価格(評価額)

土地の価格は、一物四価と言われていますが、相続に限らず、土地の名義変更をする際、登録免許税の計算は当該年度(毎年4月1日〜翌3月31日)の固定資産評価額に基づいて行います。

相続による名義変更の登録免許税は、土地の固定資産評価額×0.4%です。

 

一物四価とは、以下の4つの価格のことです。

1.実勢価格

2.公示地価

3.路線価

4.固定資産評価額

 

土地の相続税計算上の評価は、路線価方式または倍率方式によります。

路線価方式とは、路線価が定められている地域の評価方法です。路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、千円単位で表示しています。
路線価方式における土地の価額は、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します。

倍率方式とは、路線価が定められていない地域の評価方法です。倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。

相続された家・建物の価格(評価額)

家・建物の名義変更をする際も、登録免許税の計算は当該年度(毎年4月1日〜翌3月31日)の固定資産評価額に基づいて行います。

相続による名義変更の登録免許税は、家・建物の固定資産評価額×0.4%です。

家・建物の相続税計算上の評価は、固定資産税評価額に1.0倍して評価します。
したがって、その評価額は固定資産税評価額と同じです。上記、土地の場合とは異なります。

相続された土地の地番の調べ方

相続による土地の名義変更をする際、土地を地番で特定して法務局に申請します。

一般的に土地の地番は、住所(住居表示)とは一致しません。地方では、住所と地番が一致することもありますが、都市部では住居表示が実施されているため、通常は相違します。

不動産売買などの場合は、仲介業者さんが把握していますので問題ありませんが、相続の場合はそうはいきません。

したがって、通常は納税通知書や登記済権利証を見て確認します。私道部分などに不安が残る場合や、物件を複数持っていた方が亡くなり、相続人が細かく把握していない場合は、名寄帳を取得したり、法務局で周辺地番を調査して確認します。最低限、○○県○○市などの物件所在がわかれば名寄帳を取得することにより調査可能です。また法務局には、ブルーマップという地図が置いてあり、住居表示から地番を調べることができます。

名寄帳とは、都税事務所や市区町村役場で取得・閲覧できるもので、原則、お亡くなりになった方が所有しているすべての物件が記載されるものです。(但し、共有の場合、東京23区では、こちらで物件を特定しないかぎり、登記簿謄本の筆頭者でないとわかりません。)役所により異なりますので、申請時に確認した方がよいです。

家・建物の家屋番号の調べ方

家・建物の名義変更をする際は、家屋番号などで特定して法務局に申請します。

一般的に家・建物の家屋番号は、地番と同じであるか、地番に枝番が付いたものであることが多いです(古い建物の場合は一致しないこともあります)。また、地番と同様に、住所(住居表示)とは一致しないことが多いです。

したがって、土地と同様に、通常は納税通知書や登記済権利証を見て確認します。物件を複数持っていた方が亡くなり、相続人が細かく把握していない場合は、状況により名寄帳を取得します(最低限、○○県○○市などの所在がわかれば調査可能です)。

名寄帳については、上記土地の地番の調べ方をご参照ください。

また法務局で調査する場合は、ブルーマップという地図が置いてあり、住居表示から地番を調べることができるので、底地上の建物の登記簿謄本をすべて取得したいと受付窓口で伝えれば取得できると思います。

土地の登記簿謄本(全部事項証明書)

土地の登記簿謄本には、以下の事項が記載されています。

 

「表題部」(土地の表示)

 不動産番号・所在・地番・地目・地積・原因及びその日付

「権利部」(甲区)(所有権に関する事項)

 所有者の住所・氏名や、土地を取得した日付・原因など

「権利部」(乙区)(所有権以外の権利に関する事項)

 抵当権・根抵当権などの担保権や、賃借権・地上権などの用益権

 

家・建物の登記簿謄本(全部事項証明書)

家・建物の登記簿謄本には、一般的に以下の事項が記載されています。

 

「表題部」

 不動産番号・所在・家屋番号・種類・構造・床面積・原因及びその日付

「権利部」(甲区)(所有権に関する事項)

 所有者の住所・氏名や、家・建物を取得した日付・原因など

「権利部」(乙区)(所有権以外の権利に関する事項)

 抵当権・根抵当権などの担保権や、賃借権などの用益権

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